父母直接将房产过户给子女通常有两种风险，一是放弃安全保障，尤其是父母打算继续在此居住，如果子女离婚且没有签署婚前协议，其前配偶有权分割这套房产，如果子女拖欠贷款，债权人可以收走房产以清偿欠款，有些不肖子女甚至可能不经父母许可擅自卖掉这份财产；二是可能面临高昂的赠与税。因此，采取额外的法律保护措施极其重要，合格的家庭住宅信托（Qualified Personal Residence Trust）允许父母以信托的方式将住宅过户给子女，不仅大幅降低遗产税和赠与税成本，更允许父母按自己预先设定的时间期限住在这套房子里。据悉，美国前总统克林顿夫妇将他们位于纽约富人区查巴克（Chappaqua）的豪宅放入住宅信托，这栋房屋的最初购买价为170万美元，现如今价值200万美元，房屋的增值部分不会计入克林顿夫妇的遗产。

家庭住宅信托不同于房地产投资信托（Real Estate Investment Trust），财产持有人可将自己的住宅（主要居所或第二居所）转入信托，指定自己享有房产的使用权，继承人为信托的受益人，只有到信托届满后，受益人才能取得最终的所有权。从赠与税的角度来看，赠与的价值以设立信托时的资产价值为基准点，该信托必须是不可撤销的信托（Irrevocable Trust)，必须有专业评估师（Appraiser）在房产放入信托之前进行评估。房产每年出租时间不得超过两周，或在信托存续期间总共出租不超过10%的时间。如果信托届满，而委托人（父母）仍然住在该所房屋，委托人必须以市场价格向受益人（子女）承租。

信托和赠与的采用近年来逐渐受到华裔家庭的重视，成为越来越多华人家庭制定财产规划的“利器”，举一例：

徐氏夫妇均为医生，他们在纽约长岛和纽约法拉盛有两栋房屋，一栋自住，一栋出租。2019年底他们成立了两个家庭信托公司，一个通过设立不可撤销信托完成了产权转让，另一个则没有全部产权转让，而是分十年逐步转让给受益人（子女），这便是财产规划中通常称之为“模糊”授与信托（Intentionally Defective Grantor Trust）。两家信托公司由徐氏夫妇分别担任“受托人”（Trustee）。十年后子女成年，从受托人手中接过继承权。两栋房屋的转让价分别为100万与65万美元，而徐氏夫妇可以各自行使“生平赠与”免税额，因此不会付赠与税（709表申报Gift Tax）, 同时要申报信托公司1041表格，分别列为“复杂信托” (Complex Trust）和“授予信托”（Grantor Type Trust）。

一般情况下， 复杂信托的财务收支状况将通过K-1过渡到受益人名下，而授与信托只是形式上的申报（夫妻合报并共同授与，作为单一授与人可免报1041表），假定赠与行为没有实际发生，有关的财务收支仍通过赠与人1040表来反映。 但应该注意的是复杂信托从第一年起监管人的拥有权便为100%，而授与信托监管人的拥有权却按10%逐年增加，需要在709表和1041表中对应反映。

信托之所以受到高端收入阶层的重视， 是因它的特殊避税功能，但信托涉及面广泛, 专业知识错综复杂, 有关法规不断更新（两党更替的结果），运用时应咨询律师、财产规划师（Certified Financial Planner）或会计师，才能力求依法省税，福荫子孙。