美国因其宽松的投资环境、发达的基础建设和充足的房屋土地供应量吸引了众多外国投资者，尤其生活便捷、华人多、教育系统完善、房屋升值空间较大的东西海岸成为不少中国投资者的首选。美国的私有财产制是让中国买家对美国房地产趋之若鹜的原因之一，众所周知中国住宅产权受制于70年之限，一般商业房产期限为40年，目前政府尚未出台对于使用权届满和续期的具体规定，美国的永久产权政策恰好符合了投资者的期望。永久产权意味着屋主不仅可以把房子作为居住或投资的工具，也可以作为个人财产世代传承，当然，屋主在房屋持有环节必须向当地政府支付一定金额的房地产税，房地产税主要用于民众所在区域的公共服务及教育设施。

美国民宅通常可分为共有公寓（Condo）、合作公寓（Co-op）、单家庭独立屋（Single Family House） 、多家庭独立屋（Multi-Family House）、联排屋（Townhouse）五个类型。Condo因独立产权、购房手续简单、便于打理广受中国买家的青睐，Co-op虽“价廉物美”（与同等价位的Condo相比），但因外国购房者无法呈交自己在美的财务能力和信用证明（个人税表、工资单、信用报告），一般很难申请购买。寄希望通过房租或房屋增值获得投资回报的中国买家多会在纽约长岛、加州洛杉矶尔湾、圣地亚哥、德州休斯敦等地购入单家庭和多家庭的独立屋。外国购房者以何种名义持有美国房产，应根据投资目的、家庭情况、预计持有时间长短进行分析。一般来说，购房者可通过个人直接持有、外国公司名义、美国有限责任公司或有限合伙名义、信托四种持有方式。

个人持有可细分为共同持有、联合持有和夫妻共有三类。共同持有的业主可各自转让自己持有的产权，某位业主的继承人或受赠人在该业主亡故或赠与产权后将成为新的共同持有人。联合持有多用于亲属之间（如父子），联合持有的业主若有一人独自转让其产权，则联合持有方式便告结束，联合持有的业主相继亡故后，最后一名存活者（Survivor）将自动持有100%产权。夫妻持有的房产转让需要有配偶的书面同意，除非一方亡故，否则个别利益不得转让，配偶一方亡故时，其产权（50%）可按遗嘱转移给继承人或由配偶继承。个人持有的优势在于管理成本较低，出售持有超过一年的房产可享受较低的长期资本利得税率（0%～15%～20%），如持有人离世，房产将按持有人离世时的市值作为新的基价（Basis），从而降低继承人将来卖房时的资本利得。个人持有的房屋租金收入在非居民外国人税表1040NR上申报，租金和费用的认列规则与美国税务居民并无二致，但外国人在售房要面临预缴税（Withholding Tax）的问题。《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）规定，外国卖家售房时，若成交价超过30万美元，必须先被预扣15%的所得税，目的是为防止外国卖家未履行纳税义务便一走了之。个人持有的最大弊端莫过于无法规避遗产税，投资人可以建立可撤销的生前信托，以避免今后不必要的法院遗产验证程序。

以外国公司名义持有的优势是能够有效地规避遗产税和赠与税，但在房产出售时，需按公司统一所得税率（21%）纳税，无法适用长期资本利得税率（15%-20%）。如果投资人的子女今后成为税务居民，他们通过遗产或受赠方式得到的外国公司股权，将会受制于复杂的税务问题。

许多来美投资房地产的人寄希望通过房租和房产增值获得收益，同时又希望规避遗产税，可考虑以美国有限合伙（Limited Partnership）或有限责任公司（Limited Liability Company）名义，或者不可撤销的信托形式持有。有限合伙和有限责任公司（税务上以S或P申报）属于“税赋流转”的实体，即公司收入“转嫁”（Pass-Through）分配到合伙人（或成员）个人名下，公司层面不用缴纳所得税，只在股东或合伙人个人层面缴纳所得税，投资人在出售房产时仍可享受长期资本利得税率（0%～15%～20%）。多年来，规避遗产税的常见做法是将资产投入家族有限合伙（Family LP），父母作为普通合伙人（General Partner，享有公司管理权）对该合伙中的资产保留完全的控制权，子女作为有限合伙人（Limited Partner）拥有有限合伙权益及所有权，父母拥有投票权而子女无投票权，无投票权的股权因缺乏流动性和控制权，估值时会给予“折扣”（低估其公允市价），例如一个持有1,000万不动产利益的FLP获得30%的估值折扣（Valuation Discounts，通常为25%～40%），价值可降为700万美元。不过，国税局已拟新规，抬高运用此类“折价”避税的收入门槛，压缩其操作空间，使资产持有人很难在免付遗产税和赠与税的情况下将资产传给后代。

在美国，以信托名义购买或持有房产是一种相当常见的方式，普通民众可选择简单的可撤销的生前信托持有房产，以避开多数州在遗产继承上耗时耗力的法院认证程序（Probate），但可撤销信托没有避税功能，故对外国投资人所面临的遗产税没有太大帮助（外国人遗产豁免额仅为6万美元），更多的做法是成立不可撤销信托，以海外现金赠与信托作为信托资产，子女作为信托受益人（Beneficiary），在信托届满时信托受托人（Trustee）依照财产授与人的指示将信托资产分配给受益人。不可撤销信托的优势在于房产出售时可享受较低的长期资本利得税率，有效规避遗产和赠与税，以及繁琐的遗嘱认证程序，劣势在于财产授与人不能兼任信托受托人，必须聘请独立的第三方，同时投资人不能享有信托资产的利益，若委托人（例如父母）在信托房产中居住，需向受益人支付合理的房租，否则信托资产仍有可能被国税局计入遗产，缴纳遗产税的可能。举一例：

沈小姐的儿子在纽约上大学（F-1外国学生），沈小姐于2018年底购置了两套曼哈顿的全新共有公寓（享受421a减税计划），斥资约500万美元，一套自住，一套出租。沈小姐并不打算移民美国，只想让儿子接受美国的教育，毕业后回国发展，但沈小姐从购房那一刻起已与美国税局结下了不解之缘。她需要考虑的税务申报如下：

如果沈小姐2018或2019年在美居住时间超过半年（包括前一年在美的1/3及前二年在美的1/6时间），成为了税务居民，她须申报1040表而不是1040NR表，其重要区别之一是税务居民需要像公民或绿卡持有人一样申报外国资产，如果国外账户（包括现金、股票、债券、人寿保险、股份、股权、信託股份等等）累计在一年里的任何一天超过1万美元，必须申报2019年的FinCEN 114表。同时，取决于沈小姐的报税状态，如户主状态（儿子为被抚养人），国外账户当年最高值超过30万美元或年底12月31日时超过20万美元，还须申报8938表。

如果出租公寓在沈小姐个人名下，沈小姐需申报出租收入，在1040表或1040NR表的副表E上面。假如沈小姐雇用管理公司，年底她将会收到1099表，反映全年的房租收入，公寓管理费及管理公司年费，地税，水费及必要的修缮费用。会计师需要计算的则包括折旧（27.5年），LLC股东借给公司的贷款利息、保险、电费、瓦斯费等。

如果出租公寓在公司名下（LLC中的C或P），沈小姐的会计师则需要申报1120表或1065表，1065表的税率相对较低（仅纽约市在赢利8.5万美元以上时交4.25%的UBT），但需要出K-1表过渡到股东个人。1120C表的好处是股东可以是沈小姐一人，股东和公司间没有任何联系，风险最低。不管LLC采取何种形式，由于股东提供公司大量贷款，因此公司盈利后如果利润存留美国，不用缴“外国收入税”（Foreign Income Tax），一旦沈小姐的公司想把公司利润汇回中国，美国银行便会预扣30%的“外国收入税”，以图把沈小姐LLC的利润截留在美国。

美国的遗产税既“属人”又“属地”，除非沈小姐在有生之年把房子卖掉（注意资本利得除交税外同样不能汇回中国国内，会加征30%外国收入税），否则过继给儿子只有6万美元的遗产税豁免额，500万美元的房子一旦过继到儿子名下时，美国政府会征去一半的遗产税（联邦40%加纽约州最高18%）。这恐怕是沈小姐购入康斗时始料未及的。

越来越多的中国富豪企图规避美国的严格税法，选择不考虑申请绿卡或入籍美国公民，不披露自己的国外资产信息（每年在美境内停留不超过4个月），但美国政府在伸开双臂，拥抱来自大洋彼岸富豪（不管移民或非移民）的同时，也早已为他（她）们布满了税务“陷阱”，富兰克林的名言“人的一生有两件事不可避免，死亡与纳税”（Two things are inevitable in one’s life, death and tax）对来美国置产投资的外国人同样经典。