房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,  REIT）自90年代以来逐步成为商业房地产投资的主流，它采取公司、商业信托或协会（Association）的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，将收益按比例分配给投资者。REIT的投资对象包括酒店、公寓、商业中心、办公楼等，REIT不但解开了各行业对于物业投入的沉重枷锁，将“不动产”变为“动产”，更因其较高的回报率和免税优势广受企业和投资者们青睐。近年来，愈来愈多的企业利用税法Sec. 355 免税分拆（Tax-Free Spinoffs）的规则组建REIT，大幅降低原本企业所应缴纳的税负，这也促使政府收紧政策，严防漏税者，2015年底通过的PATH法案调整了REIT税收政策，对免税分拆、股利分配、避险规则（Hedging Provisions）、收益（Earnings and Profits）和服务项目（Services）等严加限制。

以酒店业龙头万豪集团（Marriot）为例，1993年万豪分拆出“万豪地产”转为权益性REIT，分拆交易中，万豪集团作为分配公司（Distributing Corporation）向受控子公司（Controlled Subsidiary）万豪地产投入不动产以获得该受控子公司发行的股票，所谓分配公司是指对受控子公司的股东作出分配的公司。

REIT与普通上市公司的区别在于可以降低或免除公司层面的所得税，为获此资格，REIT必须满足如下条件：至少拥有100名以上的股东，并且前5大股东的持股份额总和不得超过50%；至少75%以上的总资产投资于不动产相关领域；75%以上的营业收入来自于房地产租金、不动产转让所得或者房地产抵押贷款利息；年终必须将90%以上的税前收益分配给股东。

分拆后，万豪集团向“万豪地产”“租借”店面，租借合同为长期三方净租赁（Long-Term Triple Net Lease），即承租人负担管理费、地税、房屋保险等经营费用。分配公司可在公司税表上扣除租金成本和经营费用，有效降低应税所得（Taxable Income），受控子公司的租金收入和资本增值收益则作为股利分配“转嫁”（Pass-through）给REIT投资者，受控子公司可在税表上扣除股利分配（Form 1120-REIT, 第21行(b)）和所持有不动产的折旧（Depreciation）以有效降低应税所得。组建REIT不但帮助万豪集团减轻账面资产，免除租金成本，避免一般房地产企业持有物业所面临的双重征税，其融资渠道更使万豪集团得以迅速扩张。无独有偶，零售业巨头沃尔玛（Walmart）也正是透过眼花缭乱的REIT免税政策及州的免税规则，实现店铺“零租金”的运营。

不过新法规定，2015年12月7日起，分配公司（Distributing Corporation）和受控子公司（Controlled Subsidiary）必须在分拆后都立即转为REIT才满足免税分拆的资格，在生效日前向美国国税局寻求分拆批准的公司可免受约束，酒店龙头希尔顿（Hilton）集团“侥幸”逃过一“劫”。新法还规定对于不涉及REIT的普通分拆交易，分配公司和受控公司均不得在10年内选择转为REIT。对于股利分配，新法规定REIT可分配的合格股利（Qualified Dividends）或资本利得分红（Capital Gain Dividends）的总额不可超过REIT实际支付的股利金额。

对外国投资者利好的是新法放宽了美国自1980年实施至今的《外国人投资美国不动产法案》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA），境外合格养老基金（Qualified Foreign Pension Funds）可享有美国本地退休金的待遇，持有公开交易REIT的份额由5%提高到10%，这一改革或吸引上千亿美元资本涌入美国房市。