OBBBA 总体上增强了合格机会区 (QOZ) 计划投资可获得的税收优惠，并使这些有利的税法变更永久化。

对于一些愿意投资低收入社区房产的纳税人来说，《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act，简称OBBBA）带来了“良机”。OBBBA是在《减税与就业法案》（Tax Cuts and Jobs Act，简称TCJA）相关条款的基础上，进一步扩大了合格机会区（Qualified Opportunity Zone，简称QOZ）项目投资的税收优惠，并将这些有利的税法变更永久化。

背景：2018年《减税与就业法案》（TCJA）推出的合格机会区（QOZ）计划，通常允许纳税人将某些已确认的收益在180天内再投资于合格机会基金（QOF），并投资于指定的普查区，从而延缓缴纳相关税款。此外，如果QOF投资持有至少十年，则其中一部分收益（即QOF投资的增值部分）可完全免税。

OBBBA永久性地提高了投资者的门槛。这包括以下条款。

• 为QOZ指定提供了框架。换句话说，人口普查区的房产将每十年进行一次审查，以确定它们是否仍然符合QOZ指定条件。各州州长可以根据更新后的人口普查区信息重新指定本州的QOZ。此外，QOZ资格的要求也将更加严格。
• 目前，如果纳税人持有合格机会基金 (QOF) 的投资至少五年，则可获得相当于其递延纳税收益 10% 的成本基础提升。如果持有该投资至少七年，则可额外获得 5% 的成本基础提升。对于 2026 年之后的 QOF 投资，投资者可以保留 10% 递延收益的永久性免税额，但将失去额外的 5% 的成本基础提升。
• 对于2026年之后在合格机会基金（QOF）中进行的投资，新的“收益确认”日期为以下两者中较早的日期：（1）投资出售或交换之日；（2）投资于QOF五年后的日期。但是，在2026年底之前进行的投资，其收益确认日期为2026年12月31日。
• 如果纳税人持有合格机会基金 (QOF) 投资至少十年，则目前该纳税人可获得成本基础提升，使其在出售或交换该投资之日达到公允市场价值 (FMV)。最新法律更新：对于持有 QOF 投资超过 30 年的纳税人，其成本基础提升将提升至其投资在 30 周年纪念日的公允市场价值。
• 最后，如果合格机会基金（QOF）投资于“农村机会区”内的有形资产，则五年持有期带来的10%免税额将提高至30%。其他特殊规则可能适用于农村机会区。

请注意，新法还将合格机会基金（QOF）投资者的税收优惠与低收入住房税收抵免协调起来。这些规定极其复杂，大多数客户需要寻求专业人士的帮助。

注意：这类投资并非适合所有人，尤其因为它需要较长的持有期才能获得税收优惠。