成本分离（Cost segregation）是一种强大的工具，它可以让拥有商业地产的退休人员受益，通过优化他们的储蓄和抵消税收——特别是在将传统 IRA 转换为Roth IRA。

快速入门：成本分离涉及通过识别和重新分类特定建筑组件来加速折旧扣除。它需要进行一项研究，涉及对房产的详细分析，以确定可以在较短时间内折旧的组件。这会导致早期的折旧扣除额较大，从而可以显著减少应税收入并增加现金流。 

拥有办公楼、零售中心、仓库和酒店将从成本分离中获益良多。 

举例1：王女士是一名退休人员，她拥有一栋小型办公楼，将其出租给各种企业，她将租金收入作为退休计划的一部分。她可以通过进行成本分离研究，将电线和管道等组件重新归类为寿命较短的资产。这让她可以在早期获得更大的折旧扣除额，从而减少应税收入并增加现金流。 

2：张先生是一位退休的房地产开发商，他仍然拥有早期项目中的几处房产，包括一个拥有零售和住宅单元的混合用途开发项目。通过成本分担研究，张先生可以确定专用照明灯具和暖通空调系统可以更快地折旧。通过重新分类，张先生可以利用更大的折旧扣除额，减轻他的税务负担，并释放现金流用于其他投资或退休费用。 

3：对于拥有医疗设施的退休医生来说，成本分离也是一种实用的方法。退休医生魏医生拥有一栋医疗办公楼，他将其出租给其他医疗保健提供者。通过成本分离研究，魏医生可以重新分类加速折旧的专用设备，例如 MRI 机器和手术工具。 

4：拥有制造或工业设施的退休人员也可以从成本分离中受益。 假设唐先生是一位退休人员，他之前拥有一家制造企业，现在仍拥有工厂大楼的所有权，并将其出租给新的经营者。唐先生可以通过成本分离研究确定符合加速折旧条件的生产机械和专用电气系统等部件。与上述例子一样，成本分离可以大大减轻他的税务负担，增加他的退休储蓄，并允许他再投资于其他房产或储蓄工具。

IRA 转为 Roth IRA

对于希望将大型传统 IRA 转换为Roth IRA。

李女士拥有并出租了一处商业地产，她有一个大额的传统 IRA，她想将其转换为 Roth IRA，以便将来享受免税提款。通过进行成本分离研究，李女士确定了建筑组件，例如电气系统、管道和任何可以重新分类为加速折旧的专用设备。这将使李女士能够在本年度获得更大的折旧扣除额，从而减少她的应税收入。 

成本分离研究中的加速折旧扣除产生了税收节省，这可以抵消将她的传统 IRA 转换为 Roth IRA 所产生的应税收入。 

具体方法如下：李女士将 20 万美元的传统 IRA 转换为罗斯 IRA，从而产生 20 万美元的应税收入。研究确定了价值 15 万美元的资产可以在较短的时间内折旧，这使得李女士在第一年可以额外获得 5 万美元的折旧扣除额。5 万美元的额外折旧将李女士的应税收入从 20 万美元减少到 15 万美元，从而降低了全年的总体纳税义务。

成本考虑和替代策略

尽管成本分离在各种情况下都有效，但仍有一些限制需要考虑。成本分离研究的成本可能很高，从 7,500 美元到 15,000 美元不等。因此，权衡潜在的税收节省与研究价格至关重要。除了成本之外，并非所有房产都能从成本分离中获益。折旧资产较少的房产可能需要提供更多的税收节省才能证明这笔费用是合理的。 

确认投资亏损和做出慈善捐款是退休人员可以选择的其他方案。 

确认投资亏损是指退休人员以亏损的方式出售投资以抵消 IRA 转换产生的应税收入。至于慈善捐款，在转换的同一年进行大额捐赠可以抵消应税收入。 

如果成本分离不可取或财务上不可行，退休人员可以考虑其他策略来抵消从 IRA 到 Roth IRA 转换的应税收入。 

一个策略是1031 置换。通过这种方式，退休人员可以通过将一处投资房产换成另一处投资房产来推迟缴纳资本利得税。退休人员还可以考虑反向抵押贷款，使他们无需出售房屋即可获得房屋净值，并在退休时获得额外资金。Roth IRA转换时间也可以是一种有用的选择。将转换分摊到几年内可以让退休人员避免被推入更高的税率等级。

对于退休人员来说，成本分离在减少税负、增加现金流和优化退休储蓄方面具有战略优势。通过了解和利用成本分离，退休人员可以做出明智的决定，以改善他们的财务状况并确保稳定的退休生活。