美国房屋价格再创新高

On By Chang, Chen & Co., LLCIn Investment 投资理财, US Life 美国生活

根据最新的 Zillow 市场报告，随着买家的健康需求与不愿出售的买家继续发生冲突，典型的房屋价格首次突破 35 万美元。

Zillow 高级经济学家杰夫·塔克 (Jeff Tucker) 表示：“尽管面临着严峻的负担能力挑战和创纪录的低库存，但今年春天购房者仍然坚持不懈。” “需求通常在夏季开始放缓，并且有迹象表明竞争正在减弱，但在更多房主挂牌出售房屋之前，价格不太可能大幅下跌。”

5 月至 6 月，美国典型房价上涨 1.4%，延续了四个月的上涨势头。350,213 美元的新峰值比去年 6 月高出近 1%，仅略高于 2022 年 7 月创下的 Zillow 房屋价值指数纪录。 

从热点到软点：当地房屋价值趋势
可负担性仍然是市场走强的关键，因为价格较低的大都市地区的月度涨幅最大；芝加哥、布法罗、新奥尔良和哈特福德的月增长率均为 2.1%，底特律紧随其后，增长率为 2%。这些市场的典型房价均低于全国平均水平。

截至 5 月份，所有 50 个最大都市区的房价均较上月上涨。月度增长最慢的是奥斯汀（0.4%），其次是杰克逊维尔、孟菲斯、圣安东尼奥和伯明翰，均增长了 0.8%。

新房挂牌枯竭加剧
新房待售流量环比增长 2.4%，但年度赤字加剧，目前挂牌房数比一年前减少 28%。6 月通常是新库存的最佳月份之一，但今年只有 376,500 套新房上市。根据 Zillow 追溯到 2018 年的数据，这更接近 2 月和 10 月销售放缓月份的水平，而不是 6 月新上市房屋的平均水平（505,100 套）。

近一年来，新上市房源的缺乏一直困扰着房地产市场，抵押贷款利率上升仍然是主要因素。本周利率为 6.8%（自 11 月以来的最高利率，高于一年前的 5.1% 和两年前的 3%），这使得房主（其中大多数人的抵押贷款利率远低于今天的利率）购买下一套住房借款的成本特别高。 

另一种解释可能是房主坚持要求更高的价格。自一月份以来，该国大部分地区的房价稳步上涨，但许多市场仍低于去年夏天达到的峰值。 

塔克说：“一些房主可能一直在等待市场价格创下新高，然后才选择兑现筹码。” 

待售现房总量低于至少 2018 年以来的任何 6 月份。比去年下降 10%，比 2019 年 6 月大幅下降 45%。 

需求下降意味着买家的竞争减少
潜在买家可能会看到一些轻微的缓解，因为一些指标表明需求和竞争正在降温。根据 5 月至 6 月新待售房源衡量的销售额下降了近 5%，遵循 2022 年和大流行之前的季节性趋势，当时接受的报价在 5 月达到顶峰。 

6 月份的挂牌时间也更长，典型的挂牌待处理时间为 11 天，而 5 月份为 10 天。但这仍然是一个比 2019 年快得多的市场，当时挂牌待处理的时间为 21 天。 

租金增长恢复正常
Zillow最新的月度租金报告显示，每年这个时候的租金增长恢复到疫情前的正常水平，约为每月 0.6%。圣地亚哥超过旧金山，成为租金第三昂贵的地方。 

大都市区*6 月 Zillow
房屋价值
指数 (ZHVI)
（原始）		ZHVI
环比变化
（环比）		每月抵押
贷款
付款
（首付 20%）		2019 年以来每月
抵押贷款还
款额
变化		新
库存
变化，
同比		总
库存
变化，
同比		挂牌前房源的
典型
上市天数
美国$350,2131.4%$1,804105.9%-28.1%-10.4%11
纽约州纽约市617,792 美元1.7%3,172 美元81.7%-36.7%-25.8%24
加利福尼亚州洛杉矶902,809 美元1.9%4,619 美元90.6%-33.6%-25.9%13
伊利诺伊州芝加哥$307,4852.1%1,581 美元81.9%-28.5%-24.8%7
德克萨斯州达拉斯$376,959 美元1.0%$1,945100.5%-23.5%9.7%11
德克萨斯州休斯顿$307,1751.0%$1,58595.7%-20.4%6.8%13
华盛顿特区$545,7671.1%2,806 美元79.3%-35.2%-32.9%6
宾夕法尼亚州费城$346,6621.7%$1,78397.9%-31.8%-23.3%8
佛罗里达州迈阿密$463,6161.7%$2,373124.3%-30.6%7.9%21
佐治亚州亚特兰大$375,5531.2%$1,934119.0%-32.4%-13.2%13
马萨诸塞州波士顿$658,6571.8%3,387 美元84.4%-39.5%-36.8%7
亚利桑那州菲尼克斯$448,0321.0%$2,307 美元112.2%-48.0%-24.2%22
加利福尼亚州旧金山$1,128,2051.0%$5,80574.8%-37.2%-31.7%13
加利福尼亚州里弗赛德$555,9731.1%2,861 美元101.5%-38.1%-24.1%14
密歇根州底特律247,141 美元2.0%1,272 美元91.3%-28.9%-20.9%6
华盛顿州西雅图市$710,1331.5%$3,64491.7%-40.9%-33.8%7
明尼苏达州明尼阿波利斯$374,6651.3%1,937 美元79.2%-20.7%-17.1%13
加利福尼亚州圣地亚哥$888,2461.7%$4,545100.8%-35.5%-33.1%9
佛罗里达州坦帕$377,0381.2%1,941 美元129.7%-28.3%0.3%11
科罗拉多州丹佛$587,4150.9%$3,02482.9%-23.1%-4.3%7
马里兰州巴尔的摩$374,4071.3%1,929 美元82.3%-27.4%-24.1%6
密苏里州圣路易斯$245,1651.8%1,260 美元95.7%-24.0%-13.5%5
佛罗里达州奥兰多$389,4230.9%$2,008113.2%-30.8%-5.1%11
北卡罗来纳州夏洛特$372,192 美元1.7%1,911 美元124.3%-34.8%-1.1%7
德克萨斯州圣安东尼奥$295,2280.8%1,525 美元102.5%-23.5%22.6%19
俄勒冈州波特兰550,249 美元1.0%2,835 美元84.3%-29.8%-13.8%9
加利福尼亚州萨克拉门托$567,4061.4%$2,91883.4%-30.8%-30.9%9
宾夕法尼亚州匹兹堡$207,0881.9%$1,06886.1%-24.9%-14.5%7
俄亥俄州辛辛那提$275,204 美元1.7%1,414 美元104.0%-27.1%-22.3%4
德克萨斯州奥斯汀$486,0970.4%2,521 美元109.6%-32.9%8.5%33
内华达州拉斯维加斯$403,8371.1%$2,079 美元84.0%-49.9%-28.1%14
密苏里州堪萨斯城$296,1261.5%1,523 美元103.6%-23.4%-15.0%4
俄亥俄州哥伦布$306,1641.7%1,572 美元106.0%-23.7%-15.5%4
印第安纳州印第安纳波利斯$273,242 美元1.6%1,407 美元116.1%-26.1%-11.7%6
俄亥俄州克利夫兰218,515 美元1.8%1,127 美元95.3%-24.7%-15.5%5
加利福尼亚州圣何塞$1,460,7351.6%7,460 美元79.8%-36.4%-39.8%9
田纳西州纳什维尔$439,109 美元1.4%$2,259 美元117.6%-30.0%2.2%11
弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩$336,0161.1%$1,73190.2%-28.6%-24.5%17
罗德岛州普罗维登斯$451,0821.6%$2,324 美元98.6%-34.5%-32.9%8
佛罗里达州杰克逊维尔$354,8800.8%$1,836121.5%-28.1%10.5%29
威斯康星州密尔沃基$329,9081.8%1,699 美元84.5%-24.6%-29.0%14
俄克拉荷马城，俄克拉何马州229,137 美元1.0%$1,181105.4%-25.4%4.9%8
北卡罗来纳州罗利$435,5801.2%$2,242 美元110.7%-34.0%-19.8%6
田纳西州孟菲斯$235,913 美元0.8%1,221 美元115.3%-23.4%4.0%20
弗吉尼亚州里士满$354,8451.5%$1,823103.7%-33.5%-27.5%5
肯塔基州路易斯维尔$252,307 美元1.1%1,301 美元90.8%-24.7%-18.6%5
路易斯安那州新奥尔良$246,8962.1%$1,27373.2%-22.7%41.9%32
犹他州盐湖城535,640 美元1.1%2,760 美元107.2%-28.7%-10.1%10
康涅狄格州哈特福德$333,8262.1%1,717 美元87.9%-26.0%-26.4%5
纽约州布法罗252,260 美元2.1%1,300 美元96.4%-25.6%-19.5%10
阿拉巴马州伯明翰$251,109 美元0.8%$1,298106.4%-23.7%-2.6%8
*按市场规模排序的表格