出售自住屋的屋主可以利用个人25万美元、夫妻50万美元资产增值免税额，只要满足过去五年拥有产权并作为主要居所（Main Home）住满两年的条件，这里的两年不必连续，也不必同期，比如居住了一年后将房屋出租，出租三年后收回再自住一年，其后再出售，同样符合免税规则。五年期是在售出后用来计算自住的时间范围，并不意味着必须要持有房屋满五年，卖出时也不必非得自住，即便当时在出租也无妨。如果在自住期间曾将房屋一部分出租则另当别论，需要按面积比例与自住的部分分开计算。如果是多人共同拥有房屋，只要每个业主都符合自住条例，那么每人都能享受25万美元的免税额。

再说投资房，1922年诞生的“1031”同类置换（Like Kind Exchange，也称为1031同类置换）旨在鼓励房地产交易的活络，1031同类置换是指在处置投资用房时，将买卖作为“转换投资”，如果新房地产的价值高于旧房地产的价值，只要满足在卖掉后的45天之内书面确认所置换的房地产，180天内完成交割（不可延期）的话，原投资用房处置的资本利得即可递延（Tax Deferred）。投资人可以不断置换，直至最后一套物业出售后方才缴纳资本利得税。如果新的房产价值少于旧的房产价值，那么只能有等于或者少于新房产价值的部分可以被置换，多余的部分则算为补价，补价是指任何交易中不是“同类资产”的资产，比如现金、债务减免等，补价。通常房产出售所产生的亏损既无法得到退税，也无法冲抵其它资本盈利。

新税法限制了1031同类置换条例，从2018年1月1日起，只有房地产才可适用同类置换，其他诸如机器、设备、车辆、艺术、收藏品、专利和其他知识产权等个人或无形财产不再适用，但属于个人财产的房屋共同沟渠、蓄水池、水渠除外。房地产的范围里，只有用于商业用途的房地产适用1031同类置换，建筑商自己盖房子买卖这类单纯以出售为目的的房房地产不符合置换条件。商业用途指持有房地产用于贸易或商业或投资，包括出租宅，公寓大楼，商业建筑，商场，零售房产、农田等。

1031条例虽好，但有诸多限制：

1.1031置换只适用美国境内的房地产买卖交换，若是卖掉中国房产来买美国房产，或者卖掉美国房产去买中国的房产，都无法享受1031的延税优惠。在此一提，不论是海外买家，或是牵涉美国人的海外房产，都无法享有针对美国本土居民的1031置换、逐项扣减中的地税或房贷利息抵扣、121条例等税收优惠。121条例是指自住用房处置时，纳税人若过去5年住满将该住宅当做主要居所住满两年即可享受单身25万美元、夫妻50万美元的资本利得抵减额。121条例仅限美国境内自住宅，不适用国外房产，即使美国公民或绿卡持有人因公在海外工作，海外自住宅同样不可享有25万或50万美元的资本利得豁免。

2.1031置换不能用于自住宅的买卖，对于自住和出租的溷合房产，只能置换出租部分，因此要分开自住和出租，向国税局汇报两次交易。如果是卖餐馆，旅馆，加油站等，要明确分开不同的资产，比如房产、设备、生意，根据新法，只有房产的部分才可以置换。

3.财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级别不同，房地产不管是否改良一般都视作同类。使用1031条例的买卖双方不得是关联方甚至亲属关系。

4.置换部分的房产必须具有相等或更高的价值，1031条例允许同时锁定至多三个房源，只要不超过房产原值200%规则即可。若新物业价格超过原物业200%，则需要在成交时支付95%以上的款项才可以使用1031置换。

对于许多家庭的自住投资混合用屋，1031与50/25万豁免条例可兼而用之。举一例：

李先生于2016年卖掉自己在纽约市皇后区贝赛镇的两家庭屋约120万美元，20年前购入底价约40万美元，因此一楼出租（50%）和二楼自住（50%）部分各赚40万美元，李先生与太太在过去5年中住满2年，因此40万资本利得可全部豁免。二楼的投资部分可使用1031条款，唯45天之内要寻得“目标”，180天之内过户，新屋底价等同二楼20万元（40万底价的50%），资本利得40万美元随新屋取得延税。