提问：我与我太太现有两栋房屋，其中一栋是我与太太及女儿三人共同出资在十年前购买（各自占1/3产权），当时买价是56万美元，现在想出售，根据目前的市价，再扣去买卖成本，估计可获净利12万美元。该栋房屋是我的主要自住屋（过去五年内住满两年，并且从未出租），但我太太及女儿却极少住在此处，因此不符合主要居所的要求。若这栋房屋由我一人来卖，因获利不到25万美元，可以豁免售屋利得。但这栋屋为三人所有，太太和女儿需要为他们各自的获利需要缴税。我可否做到仅我一人出售此屋？ 我考虑了几种办法：一是由她们出具“授权书”（Power of Attorney），由我一人全权卖屋。二是在准备把售后支票存入银行前，由太太及女儿分别在支票背面写上“付给指定人”（Pay To the Order of）。三是在买卖成交之前，由她们分别签署Quit Claim Deed，把所有权让给我一个人。我们三人均为美国公民，我与太太採用夫妻合报，女儿单独申报，请问哪种方法最为妥当、省税？

答：
一、“授权书”是当事人授权受託人，让其代为处理财务和法律事宜。假如太太和女儿在异地，需要您代办房屋买卖，可以使用授权书，但这不代表太太和女儿将自己的财产权转让给您，卖房收益仍会按产权份额分配给您们三人，每人需根据自己的情况和实际支付成本计算（或免除）资本利得（Capital Gain）。根据您的描述，您满足自住免税规则，所获收益可以享有25万美元的售屋利得豁免。太太虽与您夫妻合报，但因不满足“主要居所测试”（Residence Test），需申报4万美元（12万美元×1/3）的长期资本利得（Long-Term Capital Gain）。同理，女儿也有4万美元的长期资本利得需要申报。

二、 太太和女儿在过户后将支票支付给您会有双重税的问题，她们不但需要在个人所得税上分别申报她们按产权配额所得的资本利得，付给您的支票还要面临赠与税的问题，有关赠与税的解答请看下文。

三、“简单地契”（Quit Claim Deed）是一份没有任何担保的土地契约，转让人放弃不动产所有权，但并不曾担保自己是真正所有人，也不会为不动产所有权中出现的任何问题辩护，所以“简单地契”一般用于产权没有争议的交易中（例如夫妻、家人之间的转让）。另外两种常见的产权转让书形式是“完全担保地契”（General Warranty Deed）和“特殊担保地契”（Special Warranty Deed），在此不展开讨论。需要注意的是，不少华人为省钱省力，喜欢私下进行产权转移，比如父母转给子女，买主因信用分数不够，让其他加入成为业主取得贷款，之后再将产权转回原来的买主等。这些没有经过中介公司（Escrow Company）处理、没有牵涉产权保险的房屋转移，将在未来出售，产权公司调查产权时出现问题。因此，建议由执业律师来帮您办理转让手续。

假如太太和女儿将她们所持有的产权转让给您，您将成为100%的房屋所有人，那么资本利得12万元全由您一人申报，因您满足自住免税规则，故没有所得税问题。不过，产权转让视为“赠与”（Gift），夫妻之间可以享受无限赠与的优惠（Unrestricted Transfer），故您和太太之间没有赠与税的问题。女儿2021年至多可以免税赠与您1万5千美元（Annual Exclusion），超过部分需要缴纳赠与税（Gift Tax，709表）。女儿也可选择利用终身赠与免税额（Lifetime Gift Tax Exemption）“宽免”2021年所需缴纳的赠与税，不过相应地，其遗产税的豁免额也会减少，终身赠与免税额和遗产免税额相连，简称为“赠遗统一免税额”（Unified Gift Tax & Estate Tax Credit），2021年的免税额度为1170万美元。

综上比较，夫妻之间可以选择签署“简单地契”进行产权转让，女儿则视情况而定，不单需要比较她自行申报售屋利得（长期资本税率0%-15%-20%）和支付年度赠与税的税负高低，还应结合她的资产规划综合考虑，是否使用“赠遗统一免税额”豁免对今后遗产规划的影响。