税法对于个人税表上的亏损扣减有诸多限制，并不是出租或投资有多少亏损都能予以扣减。首先我们来了解收入的三个分类：（1）一般收入（Ordinary Income），包括工资、自雇报酬、退休金、社安金、失业保险金、离婚赡养费、赌博收入等。（2）投资收入（Portfolio Income），是指从投资组合挣得的收入，包括利息、股息、资本利得等。资本亏损的限制（Capital Loss Limitation）比较容易理解，每年最多在税表上允以扣减3000美元（夫妻分报为1500美元），未能扣减的部分往后结转（carry forward），抵消未来可能产生的资本利得直至用尽。（3）被动收入（Passive Income），“被动” 意味着纳税人不积极参与经营或运作，被动活动包括房产出租、在S公司、P合伙人实体的投资等，通常被动活动产生的亏损只能抵减被动收入，被动亏损净额在税表上不予扣减，而是往后结转，抵减未来可能产生的被动收入。被动亏损扣减也有例外情况，后面会详细说明。

来自于房产出租或商业活动的亏损会受到四个因素影响：

第一个是计税基准（Tax Basis），计税基准根据收入和债务调整。超过计税基准的亏损往后结转直至纳税人获得更多的计税基准来吸收亏损，若纳税人卖出其权益，此前因计税基准不予扣减的亏损将会失去。

第二个是风险基准（At-Risk basis），即便纳税人有足够的计税基准去冲抵亏损，这个亏损额也不能超过纳税人的基准，超过风险基准的亏损往后结转直至纳税人获得更多的风险基准来吸收亏损，或者卖出权益。当纳税人卖出权益后，此前因风险基准不予扣减的亏损将被“释放”，来冲抵因卖出权益而获得的盈利。

第三个是被动活动亏损（Passive Activity Loss，简称PAL），即便纳税人有足够的计税基准和风险基准，但仍有可能不能用这个亏损额去抵减税表上的一般收入。通常PAL只能抵减被动收入，有多项PAL时则按比例（pro rata）抵减被动收入，未能在当年税表上扣减的PAL往后结转，抵减未来可能产生的被动收入，或者往后抵减直至卖出权益。PAL有两个例外情况，一是“主动经营或运作”（actively and materially participating/managing）并至少10%的权益，这样的纳税人可以每年在税表上最多扣减2万5000美元，未能在税表上予以扣减的亏损往后结转。AGI收入（不计入亏损扣减额）在10万美元及以下，可最多获得2万5000美元扣减，AGI收入超过10万美元后，扣减额减至1万2500美元，AGI收入超过15万美元后不予扣减。二是成为房地产专业人士（real estate professional），但“专业人士”的资格很严苛，要有专业执照（agent/broker license），当年超过50%的个人活动是进行房地产业务，并且当年在房地产领域工作至少750小时。

第四个是超额商业亏损（Excess Business Loss）：经过PAL限制后，最后是超额商业亏损。上述累计亏损在当年不能超过累计的商业类收入（不论主动或被动）加上门槛，目前门槛是单身25万美元、夫妻50万美元。超额的亏损将被当作净营业亏损（Net Operating Loss）往后结转。